MERCADO DE ARRENDAMENTO – A Parceria Público-Privada Estado/Senhorios e inconstitucionalidade do direito de preferência dos inquilinos. O Tribunal Constitucional, na sessão plenária de 16 de junho de 2020, apreciou um pedido de fiscalização apresentado por um grupo de 36 deputados, tendo decidido declarar, com força obrigatória geral a inconstitucionalidade da norma do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, por violação do n.º 1 do artigo 62.º, em conjugação com o n.º 2 do artigo 18.º da Constituição. Esta Lei tem uma história que importa recordar, pois é mais um exemplo de uma iniciativa legislativa ad hominem, a propósito de uma empresa e para impor uma visão ideológica contra a propriedade em vez das medidas que deveriam promover o mercado de arrendamento e a sua estabilidade.
Para impedir a venda de prédios arrendados e não constituídos em propriedade horizontal (PH), o Bloco de Esquerda tomou a iniciativa legislativa, em abril de 2018, que levou à aprovação do projeto de decreto da Assembleia da República (AR) que obrigaria os proprietários de um prédio para venda a constituir a PH, de modo a que os inquilinos pudessem ter a opção de compra da sua fração, incluindo os arrendamentos não habitacionais. Ora, esta exigência com um fim específico, condicionaria ou limitaria a venda da totalidade do imóvel, pois a constituição da PH não é uma tarefa fácil, ou mesmo exequível nos prédios antigos. Os edifícios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral de Edificações Urbanas, de 1951, sofreram normalmente, ao longo dos anos, alterações não legalizadas, mas no momento em que se requere a uma câmara municipal a emissão da aprovação da PH, passa a ser necessário legalizar as alterações existentes. Na prática podem ser muitos meses ou ser mesmo inviável, o que condiciona a venda do imóvel.
Decreto vetado e devolvido – O Decreto n.º 233/XIII que resultou desta iniciativa da AR, aprovado com votos contra do PSD e do CDS-PP, foi enviado para promulgação do Presidente da República em agosto de 2018, tendo sido vetado e devolvido. Uma das razões para o veto refere: “querendo proteger-se a situação dos presentes inquilinos, poder estar a criar-se problemas a potenciais inquilinos, ou seja ao mercado de arrendamento no futuro, visto que se convida os proprietários de imóveis, designadamente os não constituídos em propriedade horizontal, a querer tê-los sem inquilinos, ou só com alojamento local, para os poderem vender mais facilmente, sem a desvalorização que uma ação de divisão de coisa comum em tribunal, anterior à constituição de propriedade horizontal, pode acarretar”. Poderia acrescentar que muitas habitações encontram-se devolutas e à espera que vão terminando os contratos de arrendamento como forma de proteger o património, apesar do ónus de não ter receitas e do aumento do IMI, o que na prática reduz o mercado de arrendamento que os promotores da Lei dizem defender.
A 2.ª versão, Decreto n.º 248/XIII, que já não obrigava à constituição da PH e só se aplicava aos arrendamentos habitacionais, acabou por ser promulgada em 12 de outubro de 2018 e deu origem à Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, que “Garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários” estabelecendo no n.º 8 do artigo 1091.º: “No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:
- a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
- b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;
- c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado”.
Desta forma simples os inquilinos passam a ser coproprietários do imóvel e, naturalmente, ficaria prejudicada a sua venda global. Os requerentes do processo que entrou no Tribunal Constitucional consideraram que a Lei n.º 64/2018 viola a garantia fundamental da propriedade privada, pois limita a liberdade contratual das partes e a faculdade de poder dispor livremente da sua propriedade. Por outro lado, a manifestação de interesse na compra de um prédio diz respeito à sua totalidade, pelo que retirar uma fração condiciona ou pode impedir a sua venda.
Parceria Público-Privada – Mas acresce outra questão relevante, a valorização de uma fração através da permilagem, como estabelece a Lei, não corresponde ao seu justo valor de mercado. No passado a permilagem das frações era normalmente definida pela área de cada fração, incluindo as caves, o que não é um critério adequado para determinar o seu valor. Há muitos conflitos na gestão de condomínios com as frações do r/c que incluem um piso em cave, pois têm uma permilagem muito elevada face ao seu valor e ao que deveria ser a sua comparticipação nas despesas do condomínio. Mas isso pouco importa ao legislador, pois o que está em causa é a apropriação de uma fração privada para uma função social que pertence ao Estado. O regime de arrendamento urbano é um caso único de uma Parceria Público-Privada (PPP) em que o senhorio presta um serviço público mas não recebe a comparticipação do Estado, que ainda por cima lhe estabelece um caderno de encargos pesado.
Convém recordar que durante o século XXI os sucessivos governos não construíram habitações para as famílias mais carenciadas, nem atribuíram subsídios de arrendamento, em quantidade e valor, para apoiarem as rendas justas. Mas como esta evidência incomoda, o populismo elegeu os senhorios, o turismo, os residentes estrangeiros e o arrendamento local como os responsáveis pela situação, a que sempre se acrescenta a chamada especulação imobiliária, que é um termo que dá para branquear as verdadeiras responsabilidades de políticos que não souberam promover a habitação ou os apoios que deviam.
Fundamentação do Tribunal Constitucional – Na sua fundamentação o Tribunal Constitucional considerou que “no caso de alienação de prédio não constituído em propriedade horizontal que esteja parcialmente arrendado, o objeto da venda deixa de ser a totalidade do imóvel arrendado para passar a ser uma quota-parte do mesmo. Assim, a alteração do objeto da venda, imposta pela norma da alínea a) do n.º 8 do artigo 1091.º, implica que o arrendatário não pode adquirir através da preferência a propriedade do local arrendado, mas apenas uma parte alíquota do imóvel. Diferentemente do que ocorre na preferência do arrendatário de fração autónoma, em que se adquire a propriedade plena do local arrendado, na preferência do arrendatário de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal constitui-se uma compropriedade sobre o imóvel. Em rigor, o alcance do direito de preferência previsto naquela norma não é o de conferir ao arrendatário um meio para aceder, de imediato, à propriedade plena do local arrendado, mas apenas a atribuição ao arrendatário habitacional de um direito à constituição de compropriedade sobre o imóvel”. Perante este desfecho já se vislumbra que a próxima iniciativa irá obrigar os proprietários a constituir a PH do prédio sempre que o quiserem vender, mas para serem coerentes deveriam criar, em simultâneo, uma norma para a formalização simplificada do projeto da PH, com aprovação no prazo de 30 dias, pois sem este simplex a constituição da PH irá enfrentar as dificuldades que resultarão das exigências das câmaras municipais, como referido.
Este processo legislativo, a par de outros semelhantes, transporta-nos para o período e ambiente do PREC (Processo Revolucionário em Curso), iniciado em 1974 e que somente começou a ser revertido após o falhanço da tentativa do golpe militar de 25 de novembro de 1975. A produção de habitação para diferentes níveis de rendimentos é uma matéria demasiado séria e difícil para poder ser resolvida desta forma ligeira e oportunista, sem produção de habitações a preços adequados. Talvez fosse boa ideia a AR começar por estudar a estrutura de custos de um edifício, comparar o custo final com os rendimentos dos portugueses e obter resposta a duas perguntas simples: (i) quantas habitações promoveu o Estado após a saída da troika em junho de 2014 e (ii) qual o valor anual dos subsídios para apoio aos inquilinos que não podem pagar as rendas que resultam do valor dos imóveis.
O confronto com esses dados permitiria evidenciar uma realidade que não convém e por isso é mais fácil legislar desta forma.