COMO DINAMIZAR O MERCADO DE ARRENDAMENTO
No anterior artigo na FRONTLINE procurei explicar as opções políticas que provocaram a destruição do mercado de arrendamento. Em Portugal o arrendamento representa pouco mais do que 20% das residências habituais, enquanto a média da União Europeia (UE) é de 30%, e na Alemanha, mais de 50%.
Com a procura e os preços elevados, e caso os preços especulativos fossem reais, seria natural que os investidores privilegiassem este tipo de investimento, mas tal não sucede e é fácil perceber as razões. Também os proprietários de imóveis continuam a preferir ter habitações devolutas em vez de as colocar no mercado, ou reabilitar para esse fim. Mas, em vez de se identificarem as causas e encontrar soluções, continuam a surgir posições políticas que indicam como solução o congelamento ou a limitação das rendas e a proibição do alojamento local.
Estas opções, que já demonstraram produzir o efeito contrário, têm vindo a ser ampliadas por alguma comunicação social, utilizando como referência o Relatório Semestral da Comissão Europeia, mas de forma incorreta. O relatório, apesar de ter utilizado informação desatualizada, nomeadamente, as políticas de habitação do Programa Mais Habitação, que como se sabe ainda agravou a crise, enuncia as dificuldades que todos conhecemos, e recomenda a regulação das rendas, mas não o seu controlo. Por regulação entende-se a definição de regras e critérios para o aumento das rendas, o que já existe. O controlo, que não é defendido no relatório, tenderia a fixar limites máximos de rendas, congelando os preços durante um período de tempo, o que ainda continua a existir no nosso país para as rendas que se mantêm congeladas relativas aos contratos anteriores a 1991.
Congelamento das rendas
O Governo que agora iniciou funções, bem como o anterior, já percebeu a situação e não alinhou nas tentativas para limitar ou congelar as rendas. Sobre o alojamento local passou a opção para os municípios, que melhor conhecem a realidade de cada local. Por isso, a Direção-Geral da Indústria e do Empreendedorismo da Comissão acabou por felicitar Portugal por ter encontrado uma solução para o arrendamento de curta duração que respeita o direito da UE, e arquivou a queixa apresentada contra o nosso país. Tudo isto poderia ser explicado pela comunicação social, mas como não interessa, é melhor alinhar com as soluções que fazem parte do problema.
Infelizmente, ainda há quem não queira aceitar as consequências do congelamento das rendas nos últimos 50 anos, nomeadamente, a degradação dos edifícios, desertificação dos centros urbanos e as condições deploráveis em que vivem dezenas de milhares de idosos “presos” nas habitações de rendas congeladas, degradadas e sem elevador. Apesar de as políticas terem apostado na reabilitação urbana desde 2004, com a criação das Sociedades de Reabilitação Urbana, não houve investimento e a degradação dos edifícios continuou.
A publicação do Novo Regime de Arrendamento de 2012 fez aumentar em 16,2% o número de contratos de arrendamento, pois gerou um clima de confiança. A partir de 2014 a reabilitação dos edifícios veio a acontecer porque os residentes estrangeiros e o alojamento local eram os segmentos de mercado que podiam pagar os elevados custos das intervenções. Os preços não são especulativos, mas sim as políticas que impuseram tantas exigências sem nunca perguntar quanto custa. E por isso a reabilitação de um edifício foi transformada num produto de elevado custo, que tem como consequência um preço ainda maior, que só alguns podem pagar. São muitos os fatores: as normas e regulamentos em vigor; o elevado e imprevisível tempo do licenciamento; os pareceres de diversas entidades; as exigências dos planos de salvaguarda, ou proteção de património na zona abrangida; as dificuldades de acesso e ocupação da via pública, a que seguem as pesquisas arqueológicas e muitos anos de incerteza. Se esses “clientes”,deixaram de comprar, regressamos a 2014 e a reabilitação volta a parar.
Oferta limitada
O valor de uma renda está diretamente ligado ao valor do imóvel, através de uma taxa de remuneração. Em Lisboa e Porto, por exemplo, a taxa bruta é inferior a 4%, o que não pode ser considerado especulativo, pois há ainda que deduzir as despesas e os impostos. Ora, o valor dos imóveis existentes passou a estar muito valorizado porque o custo de produção de edifícios novos e de reabilitação também são muito elevados, tendo como consequência preços de venda inacessíveis para a maioria da população. Se o preço dos edifícios novos sobe, os existentes ajustam.
Para além desta evidência, há ainda a considerar outros fatores que limitam a oferta: (a) a falta de confiança dos proprietários na legislação sobre o arrendamento, sem o justo equilíbrio do interesses das partes; (b) o deficiente funcionamento do sistema de justiça que depende da legislação em vigor; (c) a instabilidade legislativa e fiscal, como se viu nos últimos 10 anos. Sem confiança não há mercado eficiente.
Há ainda que ter em conta as condições que favorecem, ou condicionam, a compra de habitação própria, pois os dois mercados estão ligados. O mercado de arrendamento vive em concorrência com a compra de casa através de empréstimo, pois a prestação mensal paga aos bancos funciona como uma renda. Por isso, quando as condições dos empréstimos são mais favoráveis, as rendas tendem a baixar, verificando-se o inverso, as rendas sobem.
As soluções exigem um acordo de regime entre os principais partidos, para: (1) fomentar o mercado de arrendamento, com estabilização da legislação, proteção dos direitos dos senhorios perante o não cumprimento dos contratos e com o Estado a assumir a função social que foi imposta aos senhorios; (2) dinamizar o investimento na reabilitação urbana, com simplificação da legislação e das exigências; (3) promover a habitação pública para arrendamento, com programas plurianuais de construção com ênfase na industrialização, a par da reorganização dos serviços públicos com as competências adequadas ao desafio; (4) requalificar os edifícios públicos devolutos para arrendamento; (5) reduzir as exigências que implicam custos inacessíveis para o rendimento das famílias e assim fomentar a construção nova; (6) simplificar as exigências de licenciamento e construção.
São muitos destes constrangimentos que justificam que apenas tenham sido construídos 24.600 fogos em 2024, e dos 34.470 licenciados, apenas 21,5% sejam para reabilitar. Se não se perceberem as causas, será mais difícil ter as soluções adequadas.