FERNANDO SANTO

A HABITAÇÃO A PREÇOS ACESSÍVEIS, UM FILME DE FICÇÃO NUM CINEMA PERTO DE SI – O acesso à habitação a preços compatíveis com o rendimento das famílias, seja para compra ou arrendamento, é um desafio de difícil solução, com destaque para os mais jovens e famílias de baixos rendimentos. Mas não é apenas neste grupo, cada vez mais alargado, que o problema se coloca, pois há dezenas de milhares de famílias que vivem em edifícios muito degradados, sem as condições mínimas de habitabilidade.

 Para as habitações poderem ser comercializadas ou arrendadas a preços acessíveis é necessário que exista oferta suficiente, e que a construção de novas habitações e as reabilitadas tenham custos de construção que permitam um preço final compatível, como se verificou no passado. Contudo, há sempre um alargado número de famílias carenciadas que só poderão ter acesso à habitação caso o Estado subsidie a diferença entre o preço de mercado, decorrente dos fatores de custo, e o valor das rendas técnicas que as famílias podem pagar.

Portugal já desenvolveu quase todas as modalidades para garantir o acesso à habitação, com exceção do subsídio de rendas, em dimensão, que é o modelo mais rápido e menos oneroso. Como na última década quase não houve produção de habitação e a construção tem registado preços cada vez mais elevados, os anúncios isolados de habitações com rendas acessíveis representam uma amostra insignificante perante as necessidades.

No bom caminho

Mas se estávamos no bom caminho, como foi possível inverter o sentido na última década? Entre 1991 e 2011 (20 anos), foram concluídos 1705 mil alojamentos, o que representa 76% do número total de alojamentos existentes em 1970. Foi um período notável com a média de 85 mil alojamentos por ano e com uma indústria da construção com dimensão e capacidade para responder à procura. Nesse período foram construídas mais de 35 mil habitações sociais, e só em 10 anos, o Programa EPUL Jovem (1996 a 2005), da Câmara Municipal de Lisboa, promoveu a construção de 2160 habitações para jovens.

Até 2011 os censos evidenciaram uma evolução muito positiva, pois em 2011, apenas 17 municípios apresentavam carências habitacionais que não eram cobertas pelo número de alojamentos vagos disponíveis no mercado, enquanto em 2001 eram 144. A solução para o problema habitacional passou pela sua produção e pela aplicação de normas e regulamentos que permitiram construir com custos moderados. Para as famílias mais carenciadas e sem condições de acesso ao mercado livre, foram promovidas habitações em programas públicos de custos controlados.

Foi assim no passado e não há outra forma de se resolver este problema na época em que vivemos, acrescentando apenas uma outra dimensão, os subsídios de renda.

 A última década

O que aconteceu na última década? Podemos afirmar que a última década foi perdida após um longo percurso para resolver ou mitigar este tipo de carências. A atribuição de responsabilidades à crise financeira e imobiliária iniciada no final de 2008 é apenas uma parte do terramoto, pois as opções seguintes tiveram um sentido ainda mais redutor e destruidor, em vez de atenuar e mitigar o que aconteceu. A indústria da construção é essencial para o desenvolvimento de qualquer país, mas o que foi aplicado em Portugal foi uma receita que destruiu um setor que tinha demorado dezenas de anos a desenvolver-se.

A paralisação completa da construção e das obras públicas levou à falência de milhares de empresas, perda de mão-de-obra qualificada e a mais de 300 mil desempregados. Muitos tiveram que emigrar e outros pediram a reforma antecipada. Não há memória de um setor ter sido destruído em tão grande dimensão e em poucos anos, tendo apenas sobrevivido empresas de pequena e média dimensão, mas com redução dos seus quadros próprios, e que hoje se debatem com falta de mão-de-obra e com a elevada subida dos custos.

Com a chegada da troika, em 2011, algumas opções redutoras de natureza financeira do Programa de Ajustamento não tiveram em conta as consequências no país, tendo o BCE também alinhado no mesmo sentido, pois os imóveis que os bancos foram recebendo para recuperação de crédito passaram a ser tratados como ativos de risco, e não como bens com valor no mercado e que seriam necessários para resolver os problemas habitacionais do país numa perspetiva de médio prazo. Se num determinado contexto existiam milhares de milhões de euros em loteamentos parcialmente infraestruturados, a aprioridade não seria a sua venda ao desbarato, mas antes a definição de um programa que permitisse continuar com a sua conclusão e assim contribuir para recuperar o seu valor e permitir o acesso a novos lotes para construção.

A tempestade perfeita está à vista nos resultados da última década.

Aumento de custos

Entre 2011 e 2021 foram construídos apenas 122 mil alojamentos, correspondente a 14,5% do produzido em cada uma das anteriores décadas. Só em 2002 foram concluídos 125 mil alojamentos, ou seja, num ano produziu-se mais do que nos últimos 10 anos.

Se no início do século a construção de uma habitação de segmento médio podia custar entre 500 e 650 euros por metro quadrado de área bruta de construção acima do solo, hoje os preços já mais que duplicaram, mas não foi pelo acréscimo do lucro, foi pelo aumento de custos de todos os fatores.

Falar hoje de custos controlados é uma ficção, tal como de rendas acessíveis. São anúncios que depois se resumem a algumas dezenas ou centenas de fogos, quando eram precisos dezenas de milhares. A somar aos custos há dois outros fatores relevantes, a crescente produção de normas e regulamentos com maiores exigências e consequentes custos e a insuportável dificuldade de licenciamento urbano.

Perante este quadro é preciso um programa de emergência que não repita os programas que foram anunciados nesta década, mas sem resultados, e que integre todos os contributos e meios existentes, sem condicionamentos por opções ideológicas que limitem a oferta de habitação. Apesar de tudo, há uma boa notícia: na última década e pela primeira vez, o arrendamento aumentou 16%, devido ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, apesar das críticas de que foi alvo, e só não cresceu mais porque as políticas públicas de reversão de muitas das disposições de 2012 foram em sentido contrário.

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