PRODUTOS IMOBILIÁRIOS
Na cidade de Lisboa, como em outras cidades de Portugal, turismo e imobiliário vivem um dos melhores anos das últimas décadas. A consolidação do destino Lisboa e a fidelização da procura turística têm contribuído para um aumento da procura internacional dos nossos produtos imobiliários. A escassez de boas oportunidades de investimento no centro histórico de Lisboa, no eixo Baixa-Cruzes da Sé-Chiado, redirecionou a procura para novas áreas de atração, como Estrela-Campo de Ourique.
O mercado imobiliário em Lisboa vive um excelente momento. Os programas de incentivo ao investimento estrangeiro, a competitividade dos preços do produto imobiliário face a outros destinos europeus, as condições de vida e qualidade urbana, os níveis de segurança percecionados e o regresso do “crédito-habitação” têm resultado num crescimento sustentado da procura imobiliária nacional e internacional. A escassez de oferta, em produto imobiliário e oportunidades de investimento prime, mantém-se como um constrangimento à captação de mais investidores e sobretudo de mais residentes nacionais em função de um significativo aumento dos preços no mercado de compra/venda e arrendamento. Apesar dos principais indicadores de performance, volume de vendas, preço e lançamento de novos projetos se manterem bastante positivos, particularmente no residencial e hoteleiro, a escassez de oferta é transversal a todos os segmentos do mercado imobiliário em Lisboa. Para que o mercado imobiliário possa prosseguir numa estratégia de crescimento sustentado, para além da estabilidade política e fiscal, é necessário começar a apostar na promoção nova, sobretudo nos segmentos: escritórios e residencial para a classe média.
Crescimento notório
O exponencial crescimento verificado desde 2015 deveu-se sobretudo à reabilitação de edifícios nos bairros do centro histórico para fins residenciais premium, unidades hoteleiras, comércio e restauração, alojamento local e serviced apartments. No segmento residencial, a oferta, unidades em comercialização, são sobretudo produtos T1 e T2 vocacionados para primeira e segunda habitação dos estratos sociais com maior poder aquisitivo e para a obtenção de rendimento através do mercado de arrendamento de curta duração. Enquanto a fiscalidade que incide sobre os rendimentos do imobiliário se mantiver fortemente penalizadora para quem pretender investir no mercado de arrendamento de longa duração, enquanto não forem implementadas medidas efetivas que protejam os senhorios em caso de incumprimento contratual, este continuará a ser um mercado residual. O direito constitucional a uma habitação condigna deve ser assegurado pelo Estado. Quer através da construção de habitação social para os mais desfavorecidos, quer através de políticas que possam incentivar um aumento da oferta habitacional pública e privada através da reabilitação e construção nova, vocacionada para suprir as necessidades das classes médias. A manter-se a estabilidade política e fiscal em Portugal, a verificar-se um crescimento do setor do Turismo que possa superar os 53 milhões de dormidas registadas em 2016 e a efetivar-se em tempo útil a concessão dos benefícios previstos nos programas de incentivo à captação de residentes não habituais e outros compradores estrangeiros, o mercado imobiliário em Lisboa e noutras cidades de Portugal deverá continuar a crescer. Estudos recentemente publicados por consultoras imobiliárias e as últimas declarações públicas dos principais players apontam para uma previsão de crescimento do mercado imobiliário próximo dos 30% face ao ano anterior.
Mercado existente
É possível continuar a crescer. O mercado encontra-se do lado da procura que excede largamente a oferta. Tem um efeito negativo imediato para os compradores locais, pela tensão que provoca no sentido do aumento dos preços praticados na compra/venda e arrendamento de longa duração, mas tem um lado positivo no médio e longo prazo, pelo potencial de crescimento do mercado do lado da oferta. Também a pressão dos preços que se verifica nos bairros históricos, como Baixa, Chiado, Cruzes da Sé e Avenida da Liberdade, que podem atingir valores acima dos 6000,00 euros/m2, está a criar uma nova atratividade em áreas de expansão como Braço de Prata, em Marvila, e em outros bairros consolidados da capital. O eixo Arroios-São Vicente-Penha de França e as Avenidas Novas têm registado valorizações significativas dos preços médios da oferta imobiliária (valores médios entre 4500,00 e 5500,00 euros/m2) mas é no eixo Estrela-Campo de Ourique que se verifica em 2017 a maior valorização, 12,3%. Significa que no eixo Estrela-Campo de Ourique, o preço por metro quadrado em empreendimentos novos com lugar de estacionamento pode atingir os 4958,00 euros. Campo de Ourique é um bairro consolidado de Lisboa, uma “cidade dentro da cidade”, morada de escritores e intelectuais como Fernando Pessoa: “A Rua Saraiva de Carvalho é muito comprida. Parte dela é aqui ao voltar da esquina. O princípio é perto do Rato, o fim no Cemitério dos Prazeres. A Rua Coelho da Rocha é perto do fim”, in “Carta a Ofélia”, 29/4/1920. Trata-se de um bairro tradicional redescoberto nos últimos anos e que beneficiou de maior visibilidade após a requalificação do seu Mercado Municipal. Uma maior circulação de pessoas no bairro tem permitido a requalificação do comércio tradicional, a abertura de novas lojas e a valorização do imobiliário. Reconhecido como cluster da restauração em Lisboa, o bairro de Campo de Ourique tem despertado a atenção de turistas, compradores de imóveis para primeira habitação e investidores que procuram oportunidades de reabilitação.