FERNANDO SANTO

As estratégias para a habitação e o mercado de arrendamento

O acesso à habitação foi sempre uma das maiores dificuldades que as famílias enfrentam em diferentes momentos da vida, contudo, o debate público e a mediatização do tema surgem apenas na ordem do dia sob pressão de determinados contextos, identificando como novos os problemas com dezenas de anos, atribuindo a responsabilidade aos intervenientes atuais e ignorando a verdadeira responsabilidade do Estado.

Quando as famílias enfrentaram dificuldades acrescidas, entre 2009 e 2015, consequência da crise financeira e do mercado imobiliário, a responsabilidade passou para os bancos que desencadearam processos de recuperação de crédito dado o incumprimento dos contratos de financiamento à aquisição da habitação. Quando, finalmente, os privados iniciaram o investimento na reabilitação urbana, impulsionados pelo turismo e pela atração de residentes estrangeiros, a responsabilidade passou para os investidores, acusados de despovoar bairros que, curiosamente, tinham perdido a maioria da sua população nas últimas décadas e por outras razões. Quando os jovens pretendem arrendar habitações nos centros históricos, a responsabilidade passou para os senhorios, e quando os negócios das lojas históricas deixaram de ser rentáveis, não podendo suportar uma renda de mercado, atribuiu-se aos senhorios a responsabilidade de suportar a diferença. A lista dos temas que contaminam uma reflexão séria é muito longa, mas tem uma ideia comum, a responsabilidade nunca é do Estado, entenda-se administração central e autarquias, nem dos seus ideólogos, recaindo sempre sobre quem detém a propriedade ou pretende investir, nunca se responsabilizando o Estado pela omissão em reabilitar o seu património, a par da manifesta incapacidade de gestão do mesmo.

 

Passado inexistente

De uma forma simplificada, parece que não existiu passado, a história é ignorada e a responsabilidade é dos novos intervenientes, porque muitas das opiniões divulgadas não querem, porque não convém, confrontar a realidade a que chegámos com as políticas que fomentaram a aquisição de habitação própria, como único modelo de acesso à habitação, atacando o arrendamento, nem o facto de o Estado ignorar o seu papel como entidade que deve assegurar a resposta para os grupos mais carenciados, mais condicionados ou com dificuldades temporárias. Se a intervenção do Estado é assumida e cada vez mais determinante no financiamento dos serviços públicos de Saúde, de Educação e nas diversas parcerias, por que motivo abdicou de exercer igual responsabilidade no apoio ao acesso à habitação e nomeadamente no apoio ao arrendamento? O Estado demitiu-se, passando essa obrigação para os proprietários dos imóveis privados, seja para assegurar a função social de proteger inquilinos ou as lojas históricas, entre outras questões de interesse público, não assumindo os correspondentes custos sociais.

 

Estratégias para a habitação

As estratégias para a habitação, da responsabilidade dos governos, identificam os problemas, mas raramente assumem as soluções necessárias. No debate público, através de intervenções políticas e de opiniões divulgadas, as ideias transmitidas também não resistem a um simples confronto com os dados da realidade, que são consequência das políticas de habitação dos últimos 40 anos e que conduziram a um reduzido investimento na habitação para arrendamento, na ausência de reabilitação urbana, até há poucos anos, e ao défice de habitação social, uma vez que este parque tem apenas 120 mil alojamentos, o que corresponde a cerca de 2% das habitações existentes, quando as famílias carenciadas representam uma percentagem muito superior. Como chegámos aqui é uma história de muitas gerações e de políticas que podem ser medidas através dos resultados dos censos e devem ser o suporte de uma reflexão séria que nos conduza a soluções novas para velhos problemas. Da análise da evolução do parque habitacional desde os censos de 1970 até 2011, registamos como muito positivo o aumento significativo de habitações e da sua qualidade, pois em 40 anos o número de alojamentos clássicos aumentou 3,2 milhões, passando de 2,7 milhões para 5,9 milhões (+116,8%), enquanto a população aumentou 1,87 milhões e as famílias clássicas 1,74 milhões, ou seja, o número de alojamentos superou em 46% (+1,8 milhões) o número de famílias (4,04 milhões). Em 1970 apenas 60% dos alojamentos tinham esgotos e instalações sanitárias e 47% água canalizada, enquanto em 2011 aquelas percentagens atingiram cerca de 98%, o que é notável. No que se refere à erradicação de barracas ou construções precárias, também se registou uma evolução positiva, principalmente entre 1985 e 1998, através da construção de cerca de 60 mil habitações, mas pouco mais foi executado nos últimos 20 anos. Contudo, para a esmagadora maioria das famílias o acesso à habitação apenas teve como solução a aquisição de habitação própria, em detrimento do arrendamento e da reabilitação urbana. Enquanto em 1970 o mercado de arrendamento absorvia cerca de 50% das habitações existentes, após a Revolução de Abril esta opção foi totalmente posta em causa através do ataque à propriedade privada, associado ao congelamento das rendas num contexto de taxas de inflação anual superiores a 20%. Os senhorios foram obrigados a financiar as políticas públicas de habitação como se o património fosse público ao serviço dos cidadãos, sem qualquer contrapartida, ou seja, as habitações ficaram reféns da defesa dos interesses dos inquilinos, situação que ainda hoje se mantém, uma vez que os diferentes regimes de arrendamento continuaram a defender os contratos existentes até 1991, as pessoas com idade superior a 65 anos, ou diversas condicionantes previstas na lei, o que é desejável, mas sem que a função social do Estado pague o devido e justo valor aos privados que são obrigados a prestar esse tipo de serviços. De 50% de fogos arrendados em 1970 passámos para 39% em 1981 (1,1 milhões de habitações), para se atingir cerca de 20% em 2011, com menos de 800 mil fogos, dos quais 120 mil de habitação social.

 

Sem opção

Como consequência, às famílias com algum rendimento apenas restou uma opção, a aquisição de habitação própria com recurso a empréstimos bancários, apesar de o emprego ser cada vez menos estável, do aumento exponencial dos divórcios, da perda de rendimentos e da necessidade de se ter uma habitação evolutiva de acordo com o número de pessoas do seu agregado. Segundo os censos de 2011, o número de habitações utilizadas pelos seus proprietários era de 73,2%, o que representa uma das mais elevadas taxas de habitação própria da UE, apesar de sermos um dos países com menor nível de rendimento. O apoio do Estado a esta política de transformar, “à força”, cada habitante num proprietário, devido à falta do mercado de arrendamento, foi dado através de dotações do Orçamento do Estado. Entre 1987 e 2011 foram concedidos, a fundo perdido, 7046 milhões de euros para bonificação de juros no crédito à habitação (média anual de 281 milhões de euros). A média dos encargos anuais com a bonificação de juros para aquisição de habitação equivale a apoiar as rendas de cerca de 90 mil habitações com o valor médio mensal de 250 euros. Voltando a 2011, os dados também contrariam as análises dos que pretendem atribuir ao turismo e à reabilitação de habitações nos bairros históricos, para classes sociais de maiores rendimentos, a responsabilidade pela dificuldade dos jovens e das famílias de classe média em acederem à habitação. Há uma evidente contradição entre o excedente de habitações e o défice habitacional. Em 2011, antes do acentuar da crise imobiliária e financeira e do crescimento do turismo, existiam 735.128 fogos devolutos, tendo aumentado 35% face a 2001, que compara com 190.331 habitações devolutas em 1981. No caso particular de Lisboa, existiam cerca de 60 mil fogos devolutos e a reabilitação era apenas uma intenção sem consequências práticas. Mas as consequências destas políticas nas famílias que decidiram comprar habitação também não podem ser ignoradas. O crédito à habitação em 2011 atingiu o valor máximo de 120.400 milhões de euros, e o crédito vencido passou de 1800 milhões de euros em 2009 para 2700 milhões de euros em 2013, ou seja, um acréscimo de 50%, deixando muitas famílias em situação difícil e mesmo sem habitação.

 

Excesso de habitação

Perante esta realidade de excesso de habitações e de não oferta de fogos para arrendamento, a pergunta que se impõe é simples: “qual a razão que leva os proprietários a não colocarem os seus imóveis no mercado de arrendamento, em quantidade suficiente para as necessidades, e por que motivo não são atraídos investidores, quando a procura de habitações para arrendar é muito elevada e as alternativas para as aplicações financeiras têm taxas de juro quase nulas?” Na minha opinião, a resposta está no que anteriormente foi referido, para além da permanente instabilidade dos regimes fiscal e de arrendamento, da apropriação dos imóveis através de classificações de interesse cultural, do valor da retribuição face aos investimentos, para além da desconfiança sobre a ideologia que se mantém desde 1974, de ataque à propriedade, confundindo propriedade privada com propriedade pública ao serviço dos cidadãos. A desconfiança é uma palavra mágica nesta atividade e só uma atitude política diferente poderá alterar a cultura das últimas décadas, para que as habitações privadas sejam livremente disponibilizadas para o mercado de arrendamento, faltando ao Estado assumir a sua função, produzindo mais habitações para as famílias de menores rendimentos e subsidiando o pagamento de rendas de acordo com a capacidade financeira das famílias.